Dans le cadre de la gestion d’une copropriété, il n’est pas rare que des copropriétaires souhaitent privatiser certaines parties communes pour un usage exclusif. Cette démarche nécessite l’établissement d’un modificatif de règlement de copropriété, un document essentiel pour garantir la conformité avec la loi et la bonne entente entre copropriétaires.
Qu’est-ce qu’un modificatif de copropriété ?
Un modificatif de copropriété est un acte notarié qui vient amender le règlement de copropriété initial. Il peut concerner la répartition des lots, les quotes-parts de charges, ou encore l’affectation des parties communes. Lorsqu’il s’agit de privatiser une partie commune (jardin, terrasse, combles, couloir, etc.), ce document devient indispensable.
Pourquoi privatiser une partie commune ?
La privatisation de parties communes peut présenter plusieurs avantages pour les copropriétaires, tant sur le plan pratique que financier :
- Valorisation du bien immobilier : L’acquisition d’une partie commune (combles, loge de gardien inutilisée, couloir désaffecté) permet d’augmenter la surface privative d’un lot, ce qui peut considérablement accroître sa valeur marchande.
- Optimisation de l’espace : Certaines parties communes peu ou mal utilisées peuvent être transformées en espaces de vie ou de rangement, améliorant ainsi le confort des résidents.
- Intérêt financier pour la copropriété : La vente d’une partie commune génère des revenus pour la copropriété, qui peuvent être réinvestis dans des travaux d’entretien, la rénovation des parties communes, ou la réduction des charges.
Les différents cas de privatisation
- Les combles
Fréquemment demandée, la privatisation des combles permet de créer des espaces habitables supplémentaires. Cette transformation nécessite des relevés précis par un géomètre-expert, des études de faisabilité structurelle, et une autorisation d’urbanisme si des modifications extérieures sont prévues. - La loge de gardien
Si elle n’est plus occupée, la loge du gardien peut être cédée à un copropriétaire pour en faire un appartement, un bureau ou un espace de stockage. La copropriété en tire un bénéfice financier direct. - Les terrasses et jardins
Il est possible d’accorder un usage privatif exclusif d’une terrasse ou d’un jardin à un copropriétaire. Cela améliore la valeur de son bien, tout en permettant à la copropriété de fixer une contrepartie financière sous forme de redevance ou de vente. - Les cours et couloirs inutilisés
Des espaces communs peu fréquentés, comme des cours intérieures délaissées ou des couloirs non essentiels, peuvent être annexés à des lots privés. Cela permet de réduire les coûts d’entretien tout en optimisant l’utilisation des espaces.
Les étapes clés de la procédure
- Identification de la partie commune concernée
L’intervention d’un géomètre-expert est essentielle pour délimiter précisément la zone concernée et réaliser un plan conforme aux normes en vigueur. - Accord de l’assemblée générale
La privatisation doit être votée à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire l’accord des deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Une majorité absolue peut être requise si la privatisation implique une vente. - Rédaction du modificatif de l’État Descriptif de Division (EDD)
Le géomètre-expert procède à la rédaction du modificatif de l’EDD afin de refléter précisément les modifications apportées à la répartition des lots et des parties communes. Ce document technique est essentiel pour garantir la cohérence entre les aspects juridiques et techniques de la copropriété. - Rédaction de l’acte modificatif
Cet acte est rédigé par un notaire, en s’appuyant sur les plans et le modificatif de l’EDD fournis par le géomètre-expert. Il précise les nouvelles conditions d’usage, la répartition des charges, les obligations liées à la privatisation, et la contrepartie financière le cas échéant. - Publication au Service de la Publicité Foncière
Pour que le modificatif ait une valeur juridique opposable aux tiers, il doit être publié au service de la publicité foncière.
L’expertise d’URBEX pour vos projets de copropriété
Chez URBEX, nos géomètres-experts à Paris vous accompagnent à chaque étape de votre projet :
- Relevés précis et plans conformes pour délimiter les parties concernées.
- Rédaction du modificatif de l’État Descriptif de Division (EDD) pour assurer une parfaite cohérence des documents.
- Conseil juridique et technique sur la faisabilité de la privatisation.
- Estimation de la valeur des parties communes pour une négociation équitable.
- Collaboration avec les notaires pour une rédaction sécurisée de l’acte modificatif.
Que vous soyez un particulier ou un syndic de copropriété, faites appel à URBEX pour garantir la sérénité, la conformité et la rentabilité de vos projets immobiliers.
